Kısa Süreli Konut Kiralamalarında Vergi ve İzin Belgesi 2026

2 Kasım 2023 tarihli ve 32357 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 7464 sayılı “Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun”, kısa süreli konut kiralamalarına önemli düzenlemeler getirmiştir. Bu kanunla birlikte, yüz günden az süreli her türlü konut kiralaması “turizm amaçlı kiralama” olarak tanımlanmış ve Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan “İzin Belgesi” alma zorunluluğu getirilmiştir. Daha da önemlisi, bu faaliyetler artık açıkça ticari faaliyet olarak kabul edilmekte, bu da Gelir Vergisi Kanunu (GVK) ve Katma Değer Vergisi (KDV) mevzuatı kapsamında ciddi vergi yükümlülükleri doğurmaktadır. Bu makale, 7464 sayılı Kanun ile belirlenen yasal çerçeveyi ve özellikle 2026 yılı için öngörülen değişiklikler ışığında, turizm amaçlı konut kiralamalarının vergisel etkilerini detaylı bir şekilde analiz edecektir.

Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması ve İzin Belgesi Zorunluluğu

Turizm amaçlı konut kiralamak isteyen gerçek ve tüzel kişilerin öncelikle Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan izin belgesi alması zorunludur. Kanun, aynı konutun bir yıl içinde üçten fazla kez, her biri yüz günden az süreli olmak üzere kiralanmasını turizm amaçlı kiralama olarak değerlendirmektedir. İzin belgesi süreci, kiralanacak konutun bir bina içindeki bağımsız bir bölüm olması durumunda, tüm kat maliklerinin oy birliğiyle alınmış kararının belgelenmesi gibi özel koşullar içermektedir. Ayrıca, üçten fazla bağımsız bölümden oluşan binalarda, aynı kiraya veren adına en fazla yüzde yirmi beş oranında izin belgesi düzenlenebilmektedir. Bu sıkı düzenleyici çerçeve, sektörün kayıt altına alınmasını ve yasalara uygunluğun sağlanmasını hedeflemektedir. Bu “İzin Belgesi”nin, 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu kapsamındaki “turizm belgesi”nden farklı olduğu ve bu kapsamdaki teşviklerden yararlanma imkanı sunmadığı unutulmamalıdır.

Turizm Amaçlı Konut Kiralamalarında Vergi Yükümlülükleri

7464 sayılı Kanun ile turizm amaçlı konut kiralamalarının ticari faaliyet olarak sınıflandırılması, kapsamlı bir vergi yükümlülükleri setini beraberinde getirmektedir. Bu temel değişiklik, kira gelirlerinin (gayrimenkul sermaye iradı) basit bir şekilde vergilendirilmesi yerine, ticari kazanç (GVK 37) esaslarına göre vergilendirilmesini zorunlu kılmaktadır.

Ticari Kazanç ve Gelir Vergisi

Airbnb ve Booking.com gibi platformlar aracılığıyla yapılan kısa süreli konut kiralamaları, artık tartışmasız bir şekilde ticari faaliyet olarak kabul edilmektedir. Gelir Vergisi Kanunu’nun 37. maddesine göre, bu tür faaliyetlerden elde edilen gelirler ticari kazanç hükümlerine tabidir. Bu durum, kiralamayı yapan gerçek veya tüzel kişilerin vergi mükellefi olarak kaydolmasını, işletme hesabı esası veya bilanço esası (ciroya bağlı olarak) üzerinden defter tutmasını ve elde ettikleri kazançları yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan etmesini gerektirir. Basit kira gelirlerinden farklı olarak, ticari kazançlarda götürü gider uygulaması bulunmamakta; tüm giderlerin belgelendirilmesi zorunludur.

Katma Değer Vergisi (KDV)

Ticari bir faaliyet olması nedeniyle, turizm amaçlı konut kiralamaları Katma Değer Vergisi’ne (KDV) tabidir. Konaklama hizmetleri genel olarak %10 KDV oranına tabi olsa da, turizm amaçlı konut kiralamaları için 2026 yılından itibaren genel KDV oranı olan %20’nin uygulanması beklenmektedir. Bu değişiklik, sektörün diğer ticari konaklama hizmetleriyle aynı vergi muamelesine tabi tutulması yönündeki eğilimi yansıtmaktadır. Mükelleflerin, sundukları hizmetler için KDV dahil fatura veya benzeri belgeleri düzenlemesi, tahsil ettikleri KDV’yi düzenli olarak beyan edip ödemesi gerekmektedir.

Stopaj (Vergi Kesintisi) Yükümlülüğü

Yeni düzenlemelerin önemli bir diğer boyutu da stopajdır. Turizm amaçlı konut kiralamalarına ilişkin ödemelerin, Türkiye’de yasal bir varlığı olan veya aracı konumunda bulunan platformlar üzerinden yapılması durumunda, bu platformlar vergi kesintisi (stopaj) yapmakla yükümlü olabilirler. Gelir Vergisi Kanunu’nun 94/5-a maddesi uyarınca, ticari mahiyetteki kira ödemelerinden %20 oranında stopaj yapılması gerekmektedir. Bu durumda, ödemeyi yapan platform, ev sahibine aktaracağı tutardan %20’yi keserek vergi dairesine yatıracak, ev sahibi ise bu kesilen tutarı yıllık gelir vergisi beyannamesinde mahsup edebilecektir.

Diğer Yükümlülükler: Bağ-Kur, Emlak Vergisi ve Defter Tutma

Turizm amaçlı konut kiralamasını ticari faaliyet olarak yürüten gerçek kişilerin, gelir vergisi ve KDV dışında ek sorumlulukları bulunmaktadır:

• Bağ-Kur (SGK 4/b): Ticari faaliyet yürüten gerçek kişiler, başka bir sosyal güvenlik kapsamında sigortalı değillerse, Bağ-Kur’a (esnaf ve sanatkarlar ile diğer bağımsız çalışanlar) kaydolmak ve aylık prim ödemekle yükümlüdürler.
• Emlak Vergisi: Konutun mülkiyeti üzerinden ödenen Emlak Vergisi yükümlülüğü devam etmektedir. Konutun ticari amaçla kullanılması, Emlak Vergisi hesaplamasını doğrudan değiştirmese de, bu vergi mülk sahipleri için süregelen bir sorumluluktur.
• Defter Tutma ve Belge Düzeni: Daha önce belirtildiği gibi, vergi usul kanunu hükümlerine uygun olarak muhasebe kayıtlarının düzenli bir şekilde tutulması (defter tutma), fatura kesilmesi, gider belgelerinin saklanması ve mali tabloların hazırlanması zorunludur.

İdari Yaptırımlar ve 2026 Durumu

7464 sayılı Kanun, “İzin Belgesi” zorunluluğuna uymayanlar için ağır idari para cezaları öngörmektedir. Bu cezalar, yeni bir yasal düzenleme yapılmadığı sürece 2026 yılı ve sonrasında da geçerliliğini koruyacaktır:

• İzin belgesi olmaksızın faaliyet gösteren her bir konut için 100.000 TL idari para cezası uygulanır ve izin belgesi alınması için 15 gün süre tanınır.
• Verilen 15 günlük süre sonunda hala izin belgesi alınmadan faaliyete devam edenlere 500.000 TL idari para cezası uygulanır ve bir kez daha 15 gün süre verilir.
• Yukarıdaki hükümlere rağmen izin belgesi olmadan faaliyete devam edenler hakkında her seferinde 1.000.000 TL idari para cezası uygulanır.
• İzin belgesi sahibinden kiralanan konutu kendi adına üçüncü kişilere kiraya verenlere veya mesken olarak kiraladığı konutu turizm amaçlı kiraya verenlere her bir sözleşme için 100.000 TL idari para cezası uygulanır.
• İzin belgesi olmayan konutların turizm amaçlı kiralanmasına aracılık edenlere (emlak komisyoncuları dahil) her bir sözleşme için 100.000 TL idari para cezası uygulanır.

Bu cezalar, konutun bulunduğu yerin en üst mülki idare amiri (Vali veya Kaymakam) tarafından uygulanır. İzin belgesi alındıktan sonraki idari yaptırımlar ise Kültür ve Turizm Bakanlığı’nın yetkisindedir.

Sonuç

7464 sayılı Kanun, Türkiye’deki kısa süreli konut kiralamalarının düzenlenmesi ve vergilendirilmesinde dönüm noktası niteliğindedir. Getirilen “İzin Belgesi” zorunluluğu ve bu faaliyetlerin ticari kazanç olarak sınıflandırılması, mülk sahipleri ve aracı kurumlar için önemli yeni sorumluluklar doğurmaktadır. Ticari gelir vergisi, KDV (2026’dan itibaren beklenen %20 oranıyla), stopaj, Bağ-Kur ve titiz defter tutma gibi gelişen vergi yükümlülüklerini anlamak ve bunlara uyum sağlamak, yüksek idari para cezalarından kaçınmak için hayati öneme sahiptir. Mülk sahipleri ve aracıların, yasal ve mali uyumluluğu sağlamak adına bu düzenlemelere proaktif bir şekilde adapte olmaları gerekmektedir.

İlgili Makaleler

• İflas İstememe Suçu
• Şirket Aracını Başkasının Kullanması Cezası
• Vergi Dairesi E Tebligat